Wie funktioniert das Baugenehmigungsverfahren?

Wer bauen will, der reicht sein Baugesuch nebst den Bauvorlagen beim Planungs- und Baurechtsamt der Stadt Heilbronn.

Landeseinheitlich sind folgende Vordrucke eingeführt worden:

  • Antrag auf Baugenehmigung,
  • Schriftlicher Teil des Lageplanes,
  • Baubeschreibung,
  • Technische Angaben über Feuerungsanlagen,
  • Angaben zu gewerblichen Anlagen,
  • Bautechnische Bestätigung im Genehmigungsverfahren.

Die Vordrucke sind im Internet erhältlich. Der Inhalt der Vordrucke ist hinsichtlich Wortlaut und Abfolge verbindlich.

Besonderheiten

Lageplan

  • Für den zeichnerischen Teil ist der Maßstab 1:500 zu verwenden.
  • Der zeichnerische Teil muss auf der Grundlage eines nach dem neuesten Stand gefertigten Auszugs aus dem Liegenschaftskataster gefertigt sein.
  • Die Flächen, auf denen Baulasten ruhen bzw. geplant sind, sind darzustellen.
  • Die für das Gebäude notwendigen Kinderspielplätze sind darzustellen.
  • Die Abstandsflächen des Gebäudes sind auf einem besonderen Blatt darzustellen.
  • Hinsichtlich des schriftlichen Teils des Lageplanes wird auf den Vordruck verwiesen.

Bei folgenden zu errichtenden Gebäuden muss der Lageplan durch einen Sachverständigen gefertigt werden (entfällt bei eingeschossigen Gebäuden ohne Aufenthaltsräume bis 50 m² Grundfläche):

  • Das Gebäude wird an der Grundstücksgrenze errichtet.
  • Das Gebäude hält zu den Grenzen nur die vorgeschriebene Mindesttiefe der Abstandsfläche ein.
  • Die Abstandsfläche liegt auf dem Nachbargrundstück.

Bauzeichnungen

  • Für Bauzeichnungen ist der Maßstab 1:100 zu verwenden.
  • Zu den Bauzeichnungen gehören die Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten.
  • In den Grundrissen sind Angaben über die vorgesehenen Nutzungen der Räume zu machen.
  • In den Ansichten ist das vorhandene und künftige Gelände anzugeben. An den Eckpunkten der Außenwände sind die Höhenlage des künftigen Geländes sowie die Wandhöhe, bei geneigten Dächern auch die Dachneigung und die Firsthöhe anzugeben.

Bautechnische Bestätigung

  • Soweit eine bautechnische Prüfung wegfallen sollte (dieses ist z. B. bei Wohngebäuden geringer Höhe mit einer Garagennutzfläche (200 m² der Fall), ist eine bautechnische Bestätigung vorzulegen.

Die Bauvorlagen sind in der Regel in dreifacher Ausfertigung einzureichen. Weitere Ausfertigungen beschleunigen das Verfahren, wenn andere Fachstellen beteiligt werden müssen und die Möglichkeit besteht, diese gleichzeitig zu hören.

Innerhalb kürzester Zeit wird geprüft, ob die Bauvorlagen vollständig sind. Sollten die Bauvorlagen unvollständig sein oder Mängel aufweisen, wird Ihnen dieses unverzüglich mitgeteilt. Sind die Unterlagen vollständig bzw. vervollständigt worden, wird Ihnen der Eingang bestätigt und der nach dem Gesetz maßgebliche Zeitpunkt der Entscheidung mitgeteilt.

Die Angrenzer werden von der Baurechtsbehörde über die Bauabsicht benachrichtigt, und es wird diesen in einem Zeitraum von vier Wochen die Gelegenheit gegeben, die Planunterlagen einzusehen. Eventuelle Einwendungen müssen ebenfalls in dieser Frist erhoben werden. Bei verspätet vorgebrachten bzw. bei nicht hinreichend begründeten Einwendungen tritt ein endgültiger Rechtsverlust ein (Die bloße Bemerkung, dass Einwendungen erhoben werden, ist nicht ausreichend): Der Angrenzer verliert den Anspruch auf Behandlung seiner Einwendungen in späteren Verfahren, einschließlich Widerspruchs- und Klageverfahren. Der Gesetzgeber will mit dieser Maßgabe eine Rechtssicherheit in einem knappen Zeitraum und somit eine Investitionssicherheit schaffen.

In manchen Fällen, wie bei Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, entscheidet die Baurechtsbehörde im Einvernehmen mit dem Gemeinderat, bei dem die Planungshoheit liegt. Verweigert dieser das Einvernehmen, so ist die Baurechtsbehörde gehindert, eine Baugenehmigung zu erteilen. Da die Stadt Heilbronn selbst für die Erteilung von Baugenehmigungen zuständig ist, hat das Einvernehmen keine Außenwirkung. Es findet lediglich eine interne Beteiligung statt.

Nach Auswertung der fachlichen Stellungnahmen der angehörten Stellen wird der Bescheid gefertigt. Die Einwendungen der Angrenzer werden abgewiesen, wenn diese offensichtlich nicht in ihren Rechten (nachbarschützende Vorschriften) verletzt werden. Die Angrenzer erhalten eine Abschrift der Entscheidung.

Einhaltung des Zeitplanes

  • Reichen Sie das Baugesuch rechtzeitig vor Baubeginn beim Service-Center der Stadt Heilbronn ein. Den vom Gesetzgeber vorgegebenen Zeitraum für das Baugenehmigungsverfahren von drei Monaten bei Wohngebäuden und bei sonstigen Vorhaben von vier Monaten sollten Sie in Ihrer Zeitplanung berücksichtigen. Diese Fristen berechnen sich ab Vollständigkeit der Bauvorlagen. Deshalb überzeugen Sie sich, dass alle für die Beurteilung des Vorhabens notwendigen Unterlagen mit dem Antrag eingereicht werden. Die meisten Verzögerungen im Baugenehmigungsverfahren sind auf die Unvollständigkeit bzw. sonstige Mängel bei den eingereichten Unterlagen zurückzuführen.

Um über Vollständigkeit Gewissheit zu erlangen, haben Sie die Möglichkeit, Ihr Baugesuch persönlich im Service-Center der Stadt Heilbronn vor der Einreichung auf Vollständigkeit prüfen zu lassen.

  • Sie können dazu beitragen, das Verfahren zu beschleunigen, indem Sie persönlich auf die Nachbarn zugehen und die Zustimmung einholen. Entsprechende Vordrucke können Sie im Service-Center der Stadt Heilbronn anfordern. Damit kann oft unnötigen Einwendungen und daraus resultierenden Nachbarstreitigkeiten vorgebeugt werden.
  • Sie sollten Ihr Bauvorhaben soweit möglich unter Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes und des Bauordnungsrechtes planen. Nur selten liegen die rechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung von Abweichungen und Befreiungen vor. Dieses hat oft zur Folge, dass die Planvorlagen überarbeitet werden müssen. Klären Sie die baurechtlichen Fragen, die sich aus Ihrem Bauvorhaben ergeben, im Vorfeld mit dem Service-Center der Stadt Heilbronn ab. Bei sehr komplexen baurechtlichen Einzelfragen empfiehlt es sich, eine schriftliche Bauvoranfrage zu stellen. Hierdurch erhalten Sie eine rechtsverbindliche Entscheidung, auf der Ihre Planung aufbauen kann.
  • Gemäß der Landesbauordnung erhält der Bauherr die Mitteilung über die Unvollständigkeit bzw. die Vollständigkeit der Bauvorlagen und die Baugenehmigung. Zur Vermeidung von unnötigen Verzögerungen sollte der Bauherr seinen Entwurfsverfasser umgehend über den Verfahrensstand informieren, damit dieser entsprechende Schritte einleiten kann.

Baugenehmigungsgebühr

Die Bearbeitung eines Bauantrages ist gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühr beträgt 6 Promille der Baukosten. Für Befreiungen werden jeweils gesonderte Gebühren erhoben. Die Höhe kann sich im Einzelfall nach dem Vorteil, den ein Bauherr erlangt, richten. Grundlage für die Gebührenerhebung ist die Satzung der Stadt Heilbronn über die Erhebung von Gebühren für die Wahrnehmung von Aufgaben als untere Verwaltungsbehörde und als untere Baurechtsbehörde (Gebührensatzung).

 
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